中野ブロードウェイ
テンプレート:複数の問題 テンプレート:商業施設 中野ブロードウェイ（なかのブロードウェイ、Nakano Broadway、正式総称コープ・ブロードウェイ・センター[1]）は、東京都中野区中野五丁目にある複合ビルである。低層階はショッピングセンター、中・高層階は集合住宅となっている。
歴史
開業
現在中野ブロードウェイのある敷地は、元々は木造家屋が密集する地域だった。中野駅前から続く商店街（現在の中野サンモール商店街）がそこで行き止まりになってしまっていたため、地元有志の発案により、ここをまとめて買収してビルを建て、一階に裏の早稲田通りに抜ける広い通路を貫通させようという計画が持ち上がった。「ブロードウェイ」という名称は、この「広い通路」に由来する。
しかし資金難でこの事業は頓挫し、開発業者の東京コープに引き継がれた[2]。なお東京コープ社長の宮田慶三郎は先に東京・表参道に完成した高級マンション「コープオリンピア」（渋谷区神宮前6）も手掛けている[3]。
東京コープの半ば自転車操業ともいえる資金難、それに伴う極度の経済効率性重視の設計、地元商店街の反対、買収対象敷地に乃木希典ゆかりの土地が含まれて権利者が反対するなど、建設にはさまざまな困難が立ち塞がった。中野ブロードウェイの敷地の一部は、乃木希典が、自分の死後に妻の静子が生活に困らないようにと、あらかじめ買っていた土地である。ところが乃木は、明治天皇崩御後、その葬儀日の夜に、夫妻で自害し、この土地は相続等により親族の手に渡った。あまりに広いため3つに分筆され、親族はこのうちの1つに住むなど静かな生活を送っていた。親族は、かようにも大切な因縁の土地が売却され、経済活動に利用され、乃木の痕跡が何もなくなってしまうことを気にして、当初は反対していたようである。
これらの困難をひとつひとつ乗り越えて、1966年（昭和41年）、中野駅北口開発の一環として中野サンモール商店街に続くショッピングコンプレックス（商業住宅複合施設）として中野ブロードウェイは開業した。建設事業費は当時としては破格の60億円と、大変高額だった[3]。この高額な建設費を早期に回収するため、設計者で建築家の馬場信行（馬場建築事務所）に対し、馬場によるモダニズム思想に基づいた当初提案・グランドデザインの大幅変更を命じた。 床面積の大幅増のためのこの変更により廊下等の共用スペースは最小限に抑えられ、メインストリート以外の廊下は自分の居場所がわからなくなるがごとく不自然に折れ曲がり、接客スペースや廊下からは外が見えず、エレベーターは数が少ない上にわかりにくい場所に追いやられ、階を稼ぐ代わりに天井高は低く抑えられ、エスカレーターは上りしかなく中途半端なところまでしか行かないといったように、目的達成の裏で設計思想やその背景にある利便性が犠牲となった。
なお東京コープ販売KKは、1960年（昭和35年）に渋谷区桜丘町に完成した高級マンションの渋谷コープ、1963年（昭和38年）に新宿区大京町に完成したデラックス・マンションであるエンパイア・コープ、そして1965年（昭和40年）には一括払いにも関わらず完売した原宿駅前のコープ・オリンピアを相次いで成功させており、続くデラックス・マンションとして大規模な商業施設を備えた当ビルを1966年に完成させるが、1964年東京オリンピック後の不景気が災いして完売まで時間を要し、そのためその後のコープ計画を断念している。 大規模不動産事業が黎明期にあったとはいえ、当時の東京コープ社長の宮田慶三郎は、中野ブロードウェイの建設と立ち上げで大いに苦労したことから、その後は一切の不動産事業から手を引いて東京コープを解散してしまった。その懲り具合は、宮田の自著『一瞬と永遠 建学の精神の基礎にあるもの』（明海大学企画広報課刊、1990）中の自身の経歴欄から、中野ブロードウェイを含んだ不動産事業に関する記述を一切排除していることからも伺われる。 なお、不動産事業をやめてからの宮田は学校経営事業に進出し、明海大学や朝日大学といった大学を設立した。日本で不動産学が学べる唯一の場所と言われる不動産学部が明海大学に設置されているのは、かような経歴を持つ宮田の意向によるものと言われている。
「サブカルチャーの聖地」
今でこそ中野ブロードウェイを表すフレーズとして、「サブカルチャーの聖地」という言い回しが世間でよく言われる。ただし、元々はブロードウェイとサブカルチャー・オタク文化とはなんの関係もない。両者が結実したのは、以下のとおり、タイミングのなせる妙である。
中野ブロードウェイの建っている場所は、建設前は家屋が大半でその中に小さな商店が点在している、比較的落ち着いた場所だった。そして建設の目的は前述の通り、中野駅前から続く当時の美観商店街（現サンモール）を昭和通り（現早稲田通り）まで延長することで、既存の業種を量的に拡大するという意味での一大商圏を作ることを見込んでいた。実際にオープン当時に開業したのは食品、服飾、雑貨、食堂、理美容室、町医者、宝飾、書店、占い業等の、いわば商店街がそのままビルに入ったような小売・サービス業の個人営業の店が大半だった。なお、「広い道」を貫き通すという建設当初の目論見は、現ダイソー中野早稲田通り店である当時の宮田家具の立地買収に失敗したため外れる結果となった。
1980年代中頃から1990年代にかけて、区分所有者兼経営者の高齢化、新宿、池袋、吉祥寺をはじめとする近隣商圏の著しい発達、中野へのチェーン店の台頭といった環境的要因や、少子高齢化といった人的要因で、相対的にブロードウェイは集客力を失った。その結果、たち行かなくなった店を閉める経営者が増えた。店を続ける高齢の商店主たちも効果的な対策を打ち出せず、集客力が弱いところに新規に出店しようというテナントも現れず、なお一層集客力が落ちるという状況が続く、完全な負のスパイラルに陥っていた。一時は、平日なのにシャッターが目立ち、夕方のかき入れ時なのに人が歩いていないという状態となった。
このタイミングを逆に商機ととらえ、空き店舗に積極出店し、開館当時の商店街ライクな雰囲気をサブカルチャーの殿堂と評される雰囲気に塗り替え、より高い発展を遂げることに成功したのが「まんだらけ」である。
元々、中野ブロードウェイのあるJR中央線沿線は、中央線文化の名前があるとおり、アニメ制作会社や大学、学校、若者といったマニア向け商品の顧客層が多い土地柄で、例えば中野はお笑いを中心とした芸人、高円寺はミュージシャンが多く住むと言われ、住人層や街の雰囲気は、「サブカルの殿堂化」する前から、オタク・サブカル文化とは親和性が高かった。
1980年、このビルでわずか2坪の、2階の開業時の分譲スペースをさらに細かく区切った区画を借りて、古漫画専門店「まんだらけ」が開業する。漫画古書専門ということで、当時としては珍しい業態だったまんだらけは、商材を古漫画一本から、原作者のサインや漫画のグッズといった漫画周辺商材、セル画などのアニメなど漫画と親和性のある商材、ひいては昔のホーロー看板やレトロなミニカー、景品類、ドール等のサブカルチャー全般にまで拡大したことで売り上げを伸ばし、1987年には株式会社化、徐々に店舗を拡大していった。2階の細切れスペースから3階の突き当たりの区画へと賃貸で移転し、3階のメインストリートに接する区画を購入してからは、横へ飛び地へと縦横無尽に拡大を続けた。その後1990年代から始まった不況下で先述の理由から空き店舗が増えると、まんだらけに集まる客を狙ったマニア向け専門店が次々に開業、そのうちに「サブカルチャーの聖地」と呼ばれるほどになっていた。2012年現在では国内のみならず国外からも客を集めて賑わっている。
この変化により客層やフロア内の雰囲気も一変したため、治安の悪化、トラブルの発生を危惧する声もあった。しかし、世のオタク・サブカルブームに乗ったことで、それ狙いの中野外の人間の呼び込みのみならず、一時は離れたはずの地元民をも再度呼び込むことに成功し、新たなテナントも続々入居したことで中野ブロードウェイ全体の商業活性化に繋がったとの意見もある。
現在では、階ごとに見れば偏りはあるものの、全館的には、開業時の業態を引き継ぐ商店街ライクな店舗とサブカルを取り扱う店舗とが、どちらに偏るともなく混在、共生している。
構造
建物は地下3階、地上10階建て。全長140メートル、幅45メートル、高さ31メートル。この本館ほか、別館と称するタワー式駐車場がある。駐車場は本館1階早稲田通り側正面玄関脇からスロープを使って入る。本館と別館は、地下1階であたかも一体のようにつながっている。駐車の受付や転車台・車用エレベータは別館になるが、地下のため、通常は別の建物に入ったと気づかない[2]。
中野ブロードウェイの天井高は、類似建物と比較すると低い。中野ブロードウェイを企画した東京コープを率いる宮田慶三郎は、企画時、1965年施行の新建築基準法（ただし、新法は、中野ブロードウェイを含む中野駅周辺地域には1968年から適用）では、ブロードウェイが耐火建物であることから高さ制限が撤廃される反面、容積率が厳しい制限を受けることを把握していた。そこで、旧法と新法でそれぞれ許容される床面積を比較した結果、旧法基準の方が許容される容積率が高いことを発見した。現建物は737%であるのに対し、2011年の現行法では600%であり、137%得をしている。
そこで、建設費用の工面でいっぱいいっぱいだった東京コープは、旧法が適用される間に本建物を企画し、高さを法定の31mに抑える反面、許容される容積率いっぱいに床面積を増やすため、天井高を低くして階数を増やし、廊下を少なくして分譲可能床面積を増やすなどして、より効果的な投下資本の回収に努めた。なお、建ぺい率について、本館は敷地いっぱいいっぱいに建っているが、これもトリックがあり、別館の仲見世商店街側にタワー式駐車場のデッドスペース（現在は駐輪場として活用）を活用することで、本館別館合わせて建ぺい率をクリアするという形になっている。
地下1階から地上4階までは商業施設、5階以上は住宅施設になっている。延べ床面積は約5万6千平方メートル、商業施設面積は約2万7千平方メートル[4]。
住宅施設
屋上には庭園、屋外プール、ゴルフ練習場があり、住民専用エレベーター守衛の常駐施設などを備えた高級マンション[3]である。屋上ではいまは使用禁止だが、昔は屋外グリル設備によりバーベキューもできた。エレベーターのうち住民向けに通常解放されているのは4基で、これらは2～4階の商業エリアを通過し、マンションエリアに直行する。商業エリアの客向けに解放されているものは逆に、マンションエリアには行かないようになっている。そのため、マンションエリアと商業エリアは、同じビルにありながら、通常は1階のオートロックを経由しないと行き来できない。なお、非常用避難路として、非常階段以外には、2階と5階に往来設備がある。また、商業エリアの客向けに解放されている1基は、特別な操作により、マンションエリアまで行くことができる。
開業当時はセントラル方式の冷暖房が採用され、部屋ではファンを回すだけで地下から各部屋に給気されている冷暖房を利用できた反面、自動での温度調節はできず、弱中強と切のスイッチのみだった。現在は、地下の設備の老朽化により使われなくなった。
5階には、入居者が使える会議室や、入居者を通じて利用申込みができるゲスト用宿泊施設がある。住居総数はおよそ220戸。1960年代後半より1970年代にかけて、タレントで政治家の青島幸男[3]、歌手の沢田研二[3]、渡辺浩弐、平山喜堂など数多くの有名人が自宅を構えた。青島幸男が東京都知事に当選した時の記者会見場は、上述の5階会議室だった。また、建設後まもなく、分譲価格を高くしたことで入居者が予想より減り、管理費で設備を回しきれず、給湯時間を制限するなどの支障が出るという噂が出た。この件について、当時の入居者の沢田研二がコンサートで「早く帰らないとシャワーのお湯が出ないんだよな」と語ったというエピソードもある。
開業当時は中野駅周辺で最も高いマンションだったことから注目を集めた。築40年以上経った現在でも、中野駅まで徒歩5分という利便性の高さから入居需要は高い。古いこともあり、売買価格は高級マンションとしては意外に安価だが、維持費がかかるので管理費は高い。
商業施設
商業施設の正式名称は「中野ブロードウェイセンター」である。
開業当初は、1、3階がファッション、地階が生鮮食料品、2階が飲食店という区分けがあった。しかし、店舗区画は全て分譲されてそのテナントの決定権は個々の家主にあるため、構成は次第に無秩序となった[3]。現在の店舗構成はおおよそ次のようになっている。詳細は公式サイトを参照。
- 地下1階は食品（ブロードウェイ部）とファッション（プチパリ部）が中心。生鮮食品店、惣菜店、乾物店、スーパーマーケットの西友中野店のほか、8段ソフトクリームを出すスイーツ店やドラッグストア、めがね屋、化粧品店、女性向け服飾・アクセサリー店が入店している。なお西友中野店は一般的な西友に比べ店舗面積は狭く、24時間営業を行っていない。
- 地上1階は生活日用品を扱う店が多い。カバン屋、服屋（紳士・婦人）、靴屋、帽子屋、スポーツショップ、パソコンショップ、薬局、写真店、お茶屋、貴金属店、ゲームセンター等が入る。一部で、カードショップやレンタルショーケースショップなど、2階以上に多いテナントも入居している。
- 地上2階から4階は、サブカルチャーを中心として音楽、漫画、アニメ、おもちゃ、レンタルショーケースといったマニア・オタク向けの店舗が多い。
- 地上4階は、地上3階以下に店舗を持つ会社の事務所や倉庫（いわゆるバックオフィス）がメインである。ほかに、まんだらけの店舗やゲームセンター、映像機器販売店、喫茶店、不動産屋、印刷所、法律事務所も入居している。開業当初は、医院、調剤薬局などが入店するクリニックモールや法律事務所など、専門店街として計画されていた。しかし、業務の性質上、用のない人間は行かないことや、4階にたどり着くにはエスカレーターから更に階段を上がるか、わかりにくい場所にある狭いエレベーターに乗らないと辿りつけないこともあり、次第にバックオフィスだらけになるなど、過疎化が進んだ。一時期は中高生によりカツアゲが行われているという噂もあったが、現在は全域で防犯カメラが完備されており、不安要素はなくなった。
混沌とした雰囲気から「オタクビル」「魔の巣窟」「日本の九龍城」などの異名を持つ。近年「オタクの聖地」としてマスメディアが取り上げる秋葉原とは一味違った独自の文化を形成している。アニメ商材の多い秋葉原に比べ、古本・プレミア玩具などレトロ商品の販売店舗が多いのが特色といえる。
入居店の一例として、漫画古本などのマニア・おたく向け商品店の「まんだらけ」、高級オーディオ・ビジュアル機器専門店の「フジヤエービック」、大型書店の「明屋書店」などが入店している。
マニア向け専門店のほかに、輸入雑貨店、美容院、ネイルサロン、飲食店、洋服店、寝具店、ゲームセンターなども入店している。女性客の利用も多く、老若男女、世代性別を問わず、多くの買い物客で賑わう。
館内パンフレットは4ヶ国語（日本語、英語、中国語、韓国語）で紹介され、手洗い、エレベーター、誘導路などの主要館内表示は外国語対応になっている。
エスカレーターは先述の通り、1階から上は3階行きの昇り（2箇所）しかなく、2階と4階および下りは階段もしくはエレベーターを利用する必要がある。一方、1階から地下1階へのエスカレーターは下りのみ（3箇所）で昇りがない。
手洗いは、各階に2ヶ所設置されている。
特徴
こういった商業施設の店舗スペースは通常は大家が所有し一括して管理することが多いが、本ビルは店舗スペースを分譲するという方法が採られた。大半は分譲時に一斉に分譲されたが、一部スペースは一斉分譲後も建築主である東京コープが所有し、テナント貸ししていた。そういったスペースも東京コープなき現在は、他と同様に分譲されている。
また、分譲は設計段階で区分されたスペースを対象に行われたが、一部スペースでは一つの設計区画に複数のテナントが同居する形態を取るところもあった。この場合、区画内の通路などは持分に応じて共有の扱いになったという。現在この運営形態は、区画ごとに分譲されるか、設計区画が広すぎる場合は仕切り壁により分筆、分譲されるなどして、今はほとんど見られなくなってしまったが、いまでも開業当時のオーナーが運営している地下の一部の店舗などで見られる。ブロードウェイは全館定休日を設けていないので、区画内の一部テナントが休む場合は、他のテナントが営業していても、そこだけカーテンで仕切るなどして対応しているようである。
店舗スペースは個々のオーナーによって自由に売却・賃貸され、また賃料を下げて貸しやすくするために細分化されていった。なお、賃借契約または不動産取引の際は大手不動産デベロッパーによる仲介ではなく、個別に持主の指定する地元の小規模な不動産屋等が仲介する形が採られている。
こういった特徴から、まとまった店舗スペースを確保することが難しくなっており、まんだらけの店舗が飛び地状態で分散しているのもこの理由による。また、狭いスペースの物件が多く築年数も40年以上経っているため、中野駅前という好立地にありながら賃料が安い。このためアイデアはあるが資金に乏しい起業家でも出店しやすく、個性的な店舗が増える要因となっている。施設内の店舗スペースは300件以上あるが、現在も入居希望者は多い。
急速なオタク・サブカルチャー関係店舗の増加に伴い訪れる客層も大きく変化してきている。また完成後40年を経て、老朽化に伴う改装、耐震工事の必要性の声も挙がってきている。
交通
その他
- 上り用エスカレータは地上1階から3階への直通運転のみ。地上2階または4階へは階段を利用する。下り用エスカレータは地上1階から地下1階へのみ設置されており、地下から地上への上り用エスカレータは設置されていない。バリアフリー構造の商業施設として設計されており各階止まりのエレベーターが設置されている。
- 防犯・防災のため店舗の営業していない夜間から早朝の通行は禁止され出入り口は閉鎖されている。早稲田通り方面、JR中野駅方面への夜間から早朝の通行は中野通りなどの公道を利用することになる。
- 館内下層階には空調室、ボイラー室、東京電力中野変電所が設置されている。特別許可を得た工事人以外の一般入場は不可。
- 毎年2月の第3水曜日は電気施設点検のため、西友を含め、全館休館になる。なお、電気施設が異なる中野サンモール商店街は通常通り営業。
- 2008年からマスコットキャラクター「PiPi」を採用。館内のPR活動を行っている。
- サブカルチャー店舗が多い事から、テレビ番組などで芸能人が取材に訪れることも多い。タレントの中川翔子はデビュー前から中野ブロードウェイの常連を自負しており、ブログなどでもよく話題に取り上げている。他にも地元が近いため、大槻ケンヂ、柳原可奈子、市川由衣などが子供の頃から利用していることを公言している。
- 中野区社会福祉会館（スマイルなかの）が隣接している。
- 中野駅北口から中野ブロードウェイへと続くアーケード街中野サンモール商店街は、配置的に同一の建物と見られがちだが、中野ブロードウェイとは別の建物であり、入店している店舗の傾向も異なる。なお、同一視されやすいのは意図的なものである。ブロードウェイの中野駅側エントランスの天井高を、先にできていた美観商店街（現サンモール）のアーケード高に合わせることで、歩行者が違和感なくブロードウェイに入っていけるような設計にした。ブロードウェイの建設前は、中野駅から続く美観商店街の道は、その先は個人所有の住宅だったためブロードウェイ入口にあたる部分で分断されており、歩行者は早稲田通りに抜けるのに左折して中野通りを行くか、右折して仲見世商店街を行くかしなければならなかった。そのため、美観商店街から来る購買意欲を持った人の通りを違和感なく早稲田通りまで貫き通すことがブロードウェイ建設の動機の一つでもあった。
- 平成22年（行ウ）427号のなかで宝榮山妙法寺（代表役員：黒須英治）の本部がこの建物の中に移転していることが記述されている。
