建築物管理のソースを表示

'''建築物管理'''（けんちくぶつかんり、英：Building Maintenance）とは、[[建築物]]を使用し、維持・管理するために、清掃・点検・修繕などの各種業務を行うこと、またはそれを[[請負|請け負う]]事業のこと。''' ビルメンテナンス '''、'''ビル管理'''とも。略称は'''ビルメン'''。

[[日本]]では[[第二次世界大戦]]後に登場した比較的新しい業態。

== 概要 ==
=== 業界の特徴 ===
建築物の所有者（ビルオーナー）が直接雇用する場合は少なく、専門事業者に請け負わせることが多い。

市場の約3割を[[官公庁]]物件が占めるため、官公庁の発注の形態や仕様などが業界に与える影響が大きい。

売上高の約半分が[[東京]]に集中する都市型産業である。

初期投資が軽微ですむ[[アウトソーシング]]業務であり新規参入がしやすく、事業者の大半は中小企業である。

[[原価]]構成のうち約7割が[[人件費]]となる労働集約型である。したがって、受注価格の変動が[[労働条件]]や[[雇用]]に直接的な影響を及ぼす。

市場規模とは裏腹に、[[労働者]]にとって魅力的なイメージに乏しく、[[ブルーカラー]]の[[3K]]イメージを払拭できず、常に人材不足である。

=== 各業務の概要 ===
これらの業務を請け負うには、[[ビルクリーニング技能士]]・[[清掃作業監督者]]・[[病院清掃受託責任者]]・[[建築物環境衛生管理技術者]]（通称：ビル管理士）・[[統括管理者]]・[[電気主任技術者]]などの資格が必要である。

特に、[[電気工事士]]・[[ボイラー技士]]・[[危険物取扱者]]をビルメン資格3点、[[冷凍機械責任者]]を追加したのをビルメン資格4点セットという。

==== 清掃・衛生管理 ====
[[建築物]]の内部やその周辺を清潔に保つとともに、[[廃棄物]]を分別回収する。詳しくは[[ビルクリーニング]]を参照。

また、衛生害虫害獣の侵入を防ぎ、利用者の健康を守る。（[[ゴキブリ]]・[[ハエ]]・[[ネズミ]]等の駆除など）

==== 設備管理 ====
[[電気設備]]・[[空気調和設備]]・[[給排水・衛生設備]]・[[防災防犯設備]]・[[搬送設備]]・[[通信情報設備]]などの総合管理、運転監視、定期点検を行い、異常の早期発見・緊急対応を行う。また、故障箇所の補修を行う。

==== 常駐警備・防災 ====
[[事件]]や[[事故]]・[[火災]]などの[[災害]]を未然に防ぐために監視・巡回をする。

また、[[鍵 (道具)|鍵]]や[[セキュリティーカード]]、[[駐車場]]の管理業務を行う。

さらに、万一、事件や事故、災害が発生した場合は、利用者の避難誘導・負傷者の救護・[[警察]]機関や[[消防]]機関等への通報・初期[[消火]]などを行う。

==== 管理サービス====
* 入口での受付・電話応対
* [[エレベーター]]管理
* [[郵送物]]管理
* [[食堂]]運営
* [[自販機]]・[[給湯器]]の管理
* 屋内・屋外・屋上の[[植物]]の管理
* [[ホテル]]や[[病院]]のベッドメーキング
* 改修・改造：[[法規]]などの社会情勢・用途の変更などに対応するための工事を行う。
* [[不動産]]契約管理・料金回収:不動産賃貸などの契約管理、料金回収を行う。

== 日本での沿革 ==
[[戦前]]までは、大規模な建築物はほとんど無く、そういった建築物もビルオーナーが管理要員を直接雇用していた。

戦後の[[1940年代]]後半に、[[GHQ]]が[[丸の内]]地区の建築物を数多く接収し、その清掃を[[日本人]]に組織的に行わせたのが始まりといわれる。

[[1950年代]]も、[[サンフランシスコ講和条約]]締結後に[[アメリカ合衆国]][[大使館]]の清掃を外部委託したことから、徐々に日本の[[官公庁]]や一般建築物も、清掃を外部委託し始めた。

[[1960年代]]においては、[[高度経済成長]]に伴う建築物の増加により大きく成長し、清掃のみならず、常駐警備・防災、設備管理、業務サービスなど総合的に行う事業者が現れた。

その後、[[1965年]]起工、[[1968年]]にオープンした[[霞が関ビル]]を皮切りに、[[大都市]]（特に[[東京]]）を中心に日本は[[高層ビル]]建築ラッシュを迎えた。

[[1970年代]]に入り、[[新宿新都心]]の開発が始まり[[京王プラザホテル]]、[[新宿住友ビル]]の竣工、また[[池袋]]には[[サンシャイン60]]が建設されるなど、ますます高層ビル建築が進んだ。

[[1980年代]]に入ると一旦[[円高不況]]で景気が低迷するも、[[バブル景気]]に突入し、[[土地神話]]による大都市の再開発プロジェクトなども進んだ。そのような中で、建築物管理業はさらに多様化して発展し、事業者数・売上高ともに拡大していった。

しかし、[[バブル崩壊]]により、1990年代以降はさまざまな問題を抱え、2010年現在においても、業界全体の低迷が見られる。

== 日本の業界の課題 ==
* [[管理費]]の低下 - 長期不況下で賃料収入が低迷し、請負原資となる管理費が低下
* [[ビルマネジメント]]事業者の登場 - [[不動産証券化]]などにより、個別建築物ごとの[[金融]]・[[会計]]・[[営業]]・[[労務]]・[[監査]]などの[[収益]]・資産管理業務を専門的にビルオーナーから請け負い、ビルメンテナンスはその下位に位置づけられるようになった。
* 賃金低下 - 事業者の乱立により品質を無視した値下げ合戦が後を絶たず、非正規雇用も増大している
* 品質管理の不備 - 事業者が乱立し、事業者によって品質がまちまちであるため、業界全体が外部より信頼を失っている

== 事業者の種類 ==
日本における主な建築物管理業者は、[[不動産会社]]（[[ビルマネジメント]]）系列、[[ゼネコン]]系列、[[電機メーカー]]系列、[[鉄道会社]]系列、独立系などに分類される。

具体的な事業者については、[[:Category:建築物管理業]]を参照。

* 不動産会社（ビルマネジメント）系列 - 親会社である不動産会社が所有・運営している建築物を主な顧客とし、一般的な建築物管理業務のみならず、親会社と連携し、[[営業]]・[[経理]]・[[事務]]・対外交渉・収益確保などの、いわゆるビルマネジメント事業も行っている。

* ゼネコン系列 - 親会社であるゼネコンが[[施工]]した建築物を主な顧客とする。一般的な建築物管理業務のみならず、親会社と連携して改修・改造工事も行っている。

* 電機メーカー系列 - 一般的な建築物管理業務のみならず、親会社の製品（[[エレベーター]]・[[エスカレーター]]や[[電力機器]]・[[空調機器]]等）を熟知し、整備・修理などができることを強みにしている。

* 鉄道会社系列 - 親会社の持つ列車・駅ビルなどを主な顧客とする。

大企業の子会社である事業者については、親会社が持つ信頼性・[[ブランド]]を活かしたり、スケールメリットを発揮し、品質面や技術面の得意分野を強みにして[[差別化戦略|差別化]]している。また、グループ会社などの固定客を持ち、請負価格も安定していることから、労働条件や賃金等の待遇についても親会社に準じるなど、経営・雇用が比較的安定している。

独立系事業者については、品質面や技術面は千差万別で差が激しく、特定の顧客を持たないことから、比較的経営が不安定で、価格競争による労働条件の悪化を招きやすい。

== 関連文献 ==
; 書籍
* 『ビルメンテナンスのすべて』（[[八木祐四郎]]著、[[東洋経済新報社]]、1984年→ 新版1994年）
; 論文・記事
* [http://ci.nii.ac.jp/search?title=ビルメンテナンス CiNii>ビルメンテナンス]
; 雑誌
* 月刊『[[ビルメンテナンス (月刊誌)]]』（[[全国ビルメンテナンス協会]]刊）
* 月刊『[[設備と管理]]』（[[オーム社]]刊）

== 関連項目 ==
'''関連組織'''
* [[全国ビルメンテナンス協会]]
* [[ビル管理教育センター]]
* [[建築物管理訓練センター]]
* [[日本環境管理学会]]
* [[日本ビルエネルギー総合管理技術協会]]
'''関連資格'''
* [[職業訓練指導員_(建築物衛生管理科)]]
* [[職業訓練指導員 (建築物設備管理科)]]
* [[建築物清掃業管理評価資格者]]
'''関連設備'''
* [[中央管理室]] 
* [[防災センター]] 
'''その他'''
* [[ファシリティマネジメント]]
* [[清掃業]]
* [[指定管理者制度]]
* [[設備管理]]

== 外部リンク ==
* [http://www.j-bma.or.jp/index.asp 全国ビルメンテナンス協会]
* [http://www.tokyo-eiken.go.jp/kenchiku/bldg/works.html 東京都健康安全研究センター>ビル管理技術者が行うべき業務]

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[[Category:建築物管理|*]]
[[Category:建築物]]
[[Category:清掃業]]
[[Category:職業訓練の分野]]